Llega el momento de la verdad. Tras tasar la vivienda y aceptar la oferta de un inversor, se fija la fecha para firmar en la Notaría. Es en este punto donde la mayoría de las personas mayores sienten un nudo en el estómago: “¿Me van a cobrar comisiones ocultas? ¿Tengo que llevar dinero para pagar al notario o los impuestos? ¿Cuál es la letra pequeña?”.
Este miedo está totalmente justificado. Durante años, productos financieros tóxicos han llevado a miles de jubilados a firmar contratos llenos de gastos abusivos y seguros obligatorios.
En Nuda Propiedad Madrid, la transparencia es innegociable. Con el respaldo comercial de Estudio Home Madrid y la tutela legal de Ius & Lex Abogados, hemos redactado este desglose exacto de los gastos para que usted acuda a la notaría con absoluta tranquilidad. Le adelantamos la mejor noticia: usted va a la notaría a recoger un cheque, no a pagar facturas.
El principio general: El comprador asume (casi) todo
A diferencia de una compraventa tradicional donde los gastos suelen negociarse o repartirse, en las operaciones de nuda propiedad el mercado asume una regla no escrita pero estandarizada: el fondo de inversión o el comprador privado asume la inmensa mayoría de los costes de la operación.
Esto es lo que paga el inversor de su propio bolsillo, sin descontarlo de su cheque:
- Gastos de Notaría: Los honorarios del notario por la redacción y autorización de la Escritura Pública de Compraventa.
- Gastos de Gestoría y Registro: El coste de tramitar la escritura y los honorarios del Registrador de la Propiedad para inscribir el cambio de titularidad y su Usufructo Vitalicio.
- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): En la Comunidad de Madrid, el comprador debe abonar el 6% sobre el valor fiscal de la nuda propiedad adquirida. Es un impuesto exclusivo del comprador.
- Honorarios de Intermediación: Según el modelo de estructuración de nuestra agencia (Estudio Home Madrid), los honorarios por la búsqueda y cierre con el fondo de inversión los asume el comprador, garantizando que el importe neto acordado con usted llegue íntegro a su cuenta.
¿Qué gastos paga realmente el vendedor (usted)?
Su carga financiera el día de la firma es mínima. Como vendedor, la ley solo le obliga a liquidar un impuesto, y solo si se dan ciertas condiciones:
1. La Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Este es el único impuesto que debe asumir el vendedor. Se paga al Ayuntamiento de Madrid por el incremento del valor del suelo desde que usted compró la casa hasta el día que vende la nuda propiedad.
La ventaja legal: No se calcula sobre el 100% del valor del piso, sino únicamente sobre el porcentaje que representa la nuda propiedad transmitida. Nuestros abogados de Ius & Lex le calcularán este importe exacto semanas antes de la firma para que no haya sorpresas, e incluso podemos negociar que el inversor retenga esa cantidad exacta para pagarla él mismo en su nombre ante el Ayuntamiento, simplificándole el trámite.
2. ¿Y el IRPF en la Declaración de la Renta?
Como recordamos en nuestra guía fiscal, si usted es mayor de 65 años y lo que vende es su vivienda habitual, está 100% exento de pagar IRPF por esta operación. El coste en Hacienda es CERO.
La Trampa de la Hipoteca Inversa: Pagar por endeudarse
Para entender el valor de ir a la notaría a firmar una nuda propiedad, basta con compararlo con el día de la firma de una Hipoteca Inversa bancaria. Si usted opta por el banco, el día de la firma le exigirán que pague o descontarán de su dinero:
- Comisión de apertura del banco (suele ser entre el 1% y el 2% del total).
- Coste de tasación oficial (entre 300€ y 600€).
- El coste brutal de un Seguro de Rentas Vitalicias de prima única (que el banco le obliga a contratar para cubrirse las espaldas y que puede costar entre 10.000€ y 20.000€).
Con la Hipoteca Inversa, usted empieza perdiendo dinero el primer día. Con la Nuda Propiedad, usted se lleva el capital limpio.
El papel de Ius & Lex Abogados el día de la firma
No basta con que le prometan que no hay gastos ocultos; hay que vigilar la escritura. Tres días antes de la firma en notaría, el equipo jurídico de Ius & Lex Abogados exige el borrador de la escritura al notario.
Revisamos palabra por palabra para confirmar que:
- El cheque bancario que le van a entregar coincide al céntimo con la oferta aceptada.
- Queda reflejado explícitamente que el comprador asume todos los gastos notariales y registrales.
- Se inscribe su Usufructo Vitalicio (y el de su cónyuge, si corresponde) con la cláusula imperativa de que el comprador asume el IBI y las derramas futuras.
El día de la firma, uno de nuestros abogados colegiados le acompañará personalmente en la mesa de la Notaría en Madrid. Usted no estará solo frente al fondo de inversión.
Venda su nuda propiedad con transparencia, sin costes ocultos y con el máximo rigor jurídico. Contacte con Nuda Propiedad Madrid y descubra cuánto capital neto puede ingresar en su cuenta corriente.
